🏷️ 7 Loại Giấy Tờ Phải Kiểm Tra Kỹ Trước Khi Mua Nhà – Đất Từ 2025

| Hướng dẫn thực chiến theo Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh BĐS 2023

📍 Chuyên gia bất động sản – Nguyên Thông, Nhà Thành Phố

🎯 Tại sao phải kiểm tra kỹ giấy tờ khi mua bất động sản?

• Từ 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đồng loạt có hiệu lực. Đây là giai đoạn chuyển giao mạnh mẽ về pháp lý, buộc nhà đầu tư và người dân phải hiểu rõ giấy tờ – trước khi hiểu giá bán.
• Một giao dịch “ngon giá” nhưng sai pháp lý có thể khiến bạn mất trắng. Dưới đây là 07 loại giấy tờ bắt buộc phải kiểm tra trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán bất động sản.

1. 📄 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng)

▶️ Bắt buộc phải có – không có, không giao dịch.

Theo Luật Đất đai 2024, chỉ trong các trường hợp đặc biệt như tặng cho nội bộ, thừa kế hoặc dồn điền đổi thửa mới được miễn. Còn lại, muốn bán – phải có sổ.

Kiểm tra gì?

▫ Bản chính sổ đỏ/sổ hồng

▫ Mục đích sử dụng đất

▫ Hạn chế quyền (nếu có)

▫ Sổ gốc tại Văn phòng đăng ký đất đai

2. 🏗️ Giấy phép xây dựng (với nhà có sẵn hoặc đang xây)

▶️ Căn cứ theo Điều 24 – Luật Kinh doanh BĐS 2023

Mọi công trình nhà ở muốn giao dịch đều phải đúng quy hoạch, có phép xây dựng rõ ràng. Trường hợp xây “lụi”, sai phép hoặc không có phép sẽ bị đình chỉ giao dịch.

Kiểm tra gì?

▫ Bản vẽ xây dựng

▫ So sánh thực tế công trình với giấy phép

▫ Xem phê duyệt quy hoạch tại UBND quận/huyện

3. 🤝 Giấy ủy quyền / Hợp đồng môi giới bất động sản

▶️ Phòng ngừa trung gian giả, sàn “ma”, giấy ủy quyền không hiệu lực

Luật Đất đai 2024, Khoản 3 – Điều 27 yêu cầu mọi giao dịch thông qua người đại diện phải có giấy ủy quyền công chứng.

Kiểm tra gì?

▫ Giấy phép hành nghề môi giới

▫ Hợp đồng môi giới (nêu rõ quyền – trách nhiệm – hoa hồng)

▫ Thời hạn, hiệu lực pháp lý của giấy ủy quyền

4. 🗺️ Quy hoạch sử dụng đất & Quyết định thu hồi

▶️ Đất đang “dính quy hoạch” có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào

Đây là lỗi thường gặp với nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm: thấy giá rẻ mà không biết… sắp bị giải tỏa.

Kiểm tra gì?

▫ Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

▫ Quy hoạch 1/500 hoặc tổng mặt bằng

▫ Quyết định thu hồi/sửa đổi mục đích sử dụng

▫ Hỏi trực tiếp tại Phòng Tài nguyên – Môi trường

5. 🛣️ Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng (với đất nền/dự án thương mại)

▶️ Chỉ được bán khi hạ tầng hoàn thiện & được nghiệm thu

Dự án chưa có hạ tầng mà rao bán là vi phạm pháp luật. Từ 2025, chủ đầu tư phải hoàn tất nghiệm thu mới được phân lô – bán nền.

Kiểm tra gì?

▫ Biên bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng

▫ Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết

▫ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư

6. 💰 Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính

▶️ Không nộp đủ thuế, lệ phí thì không thể sang tên

Bao gồm: thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng…

Kiểm tra gì?

▫ Tờ khai và hóa đơn nộp lệ phí trước bạ

▫ Biên lai nộp thuế TNCN

▫ Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

7. 🔒 Xác nhận tình trạng thế chấp/tranh chấp pháp lý

▶️ Pháp lý sạch là yếu tố sống còn

Đất đang thế chấp, bị kê biên, dính tranh chấp thì không thể chuyển nhượng hợp pháp.

Kiểm tra gì?

▫ Trích lục sổ địa chính

▫ Giấy xác nhận từ ngân hàng nếu có thế chấp

▫ Tra cứu hồ sơ khởi tố nếu có lệnh cấm giao dịch

✅ Bảng Kiểm Nhanh Cho Nhà Đầu Tư Nghiêm Túc (2025)

Mục kiểm tra	Vì sao quan trọng?	Kiểm chứng thế nào?
Sổ đỏ/Sổ hồng	Cơ sở pháp lý giao dịch	Kiểm bản chính, sổ gốc, mục đích SD
Giấy phép xây dựng	Đảm bảo hợp pháp công trình	So giấy phép – thực tế xây dựng
Hợp đồng môi giới	Tránh lừa đảo, trung gian không rõ	Xác minh giấy phép hành nghề, công chứng
Quy hoạch & QĐ thu hồi	Tránh mua phải đất bị giải tỏa	Tra cứu tại phòng TNMT, bản đồ quy hoạch
Nghiệm thu hạ tầng	Đảm bảo đất đủ điều kiện phân lô bán	Xem biên bản nghiệm thu, quyết định phê duyệt
Giấy tờ tài chính	Sang tên thuận lợi, tránh phạt chậm	Yêu cầu tờ khai, hóa đơn nộp thuế
Xác minh tranh chấp	Tránh mất trắng tài sản	Lấy xác nhận ngân hàng, VP đăng ký đất đai

 📌 Lời Khuyên Chuyên Gia 2025

“Luật mới không còn ưu ái cho bên mua thiếu hiểu biết. Mọi giao dịch đều phải rõ nguồn gốc – rõ nghĩa vụ – rõ tình trạng tài sản. Nếu không kiểm tra kỹ giấy tờ, bạn không còn là nạn nhân – mà là người tiếp tay cho rủi ro.” — Luật sư Bất động sản –Nhà Thành Phố

📎 Liên hệ tư vấn pháp lý & đầu tư bất động sản chuyên sâu:

📞 08.62.65.91.39 – Nguyên Thông, Nhà Thành Phố

📍 https://nhathanhpho.net/thi-truong

Tập trung & thành công nhờ biết từ chối đúng lúc

Để thành công, bạn không cần thêm việc – bạn cần từ chối nhiều hơn. Học cách chọn lọc và kỷ luật theo ONE THING.

Xem Thêm

Môi trường thành công: bí mật của người làm việc hiệu quả

Ý chí là hữu hạn – nhưng môi trường đúng có thể lập trình thành công của bạn. Học cách tối ưu không gian – con người – dữ liệu mỗi ngày.

Xem Thêm

66 ngày tạo thói quen thành công với one thing

Thành công không đến từ cảm hứng nhất thời mà từ một thói quen đúng đắn – bền vững – mỗi ngày. Học cách xây dựng thói quen từ ONE THING.

Xem Thêm

Con đường thành công bắt đầu từ một câu hỏi đúng

Thành công không đến từ trả lời nhanh, mà từ đặt câu hỏi đúng. Học cách truy vấn “One Thing” cùng hệ sinh thái tư duy và tài chính.

Xem Thêm

Sự thật là nền tảng của thành công dài hạn

Bạn đang bị che mắt bởi hành vi tự dối mình? Hãy nhìn lại 3 sự thật quan trọng để hành động đúng – theo tư duy ONE THING.

Xem Thêm

Những lời nói dối nguy hiểm trong kinh doanh và tài chính

Từ “đa nhiệm” đến “cân bằng cuộc sống” – hãy nhìn lại 6 lời nói dối đang cản bạn phát triển và xây dựng thành công thực sự.

Xem Thêm

6 sai lầm pháp lý khi mua bất động sản có thể khiến bạn mất trắng – chuyên gia nhà thành phố cảnh báo

Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 sẽ thay đổi hoàn toàn cách mua bán nhà đất từ 2025. Nếu bỏ qua 6 sai lầm pháp lý phổ biến này, bạn có thể mất trắng tài sản. Bài viết từ chuyên gia Nhà Thành Phố giúp bạn phòng tránh rủi ro.

Xem Thêm

12 Chiến Thuật Môi Giới Bất Động Sản Phải Có Trong Giai Đoạn Biến Động

Tổng hợp 12 chiến thuật giúp nhà môi giới vượt thị trường khó – từ dữ liệu, phong thủy đến tài chính – theo hệ sinh thái Nhà Thành Phố, Nguyên Thông Quán, An Phát Tài.

Xem Thêm

Làm chủ thị trường hiện tại – chiến lược môi giới BĐS 2025

Từ dữ liệu thực đến phong thủy địa bàn và tài chính xoay vòng – hệ sinh thái Nhà Thành Phố giúp bạn dẫn dắt thị trường thay vì bị cuốn theo.

Xem Thêm

Cách tạo cảm giác cấp bách giúp chốt giao dịch nhanh

Từ kịch bản tâm lý đến giải pháp tài chính và phong thủy – hệ sinh thái Nhà Thành Phố – An Phát Tài – Nguyên Thông Quán giúp khách hàng hành động đúng lúc.

Xem Thêm

5 bước gia cố giao dịch bất động sản – an toàn & hiệu quả

Hệ sinh thái Nhà Thành Phố – Nguyên Thông Quán – An Phát Tài giới thiệu quy trình gia cố giao dịch bất động sản, giúp bạn vững bước trong mọi thương vụ.

Xem Thêm

Tái cấu trúc mô hình kinh doanh bất động sản – tăng biên lợi nhuận

Tái cấu trúc là cách duy nhất để sinh tồn và phát triển trong thị trường mới. Bài học chiến lược từ hệ sinh thái Nhà Thành Phố – Nguyên Thông Quán – An Phát Tài

Xem Thêm