🏷️ 7 Loại Giấy Tờ Phải Kiểm Tra Kỹ Trước Khi Mua Nhà – Đất Từ 2025

| Hướng dẫn thực chiến theo Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh BĐS 2023

📍 Chuyên gia bất động sản – Nguyên Thông, Nhà Thành Phố

🎯 Tại sao phải kiểm tra kỹ giấy tờ khi mua bất động sản?

• Từ 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đồng loạt có hiệu lực. Đây là giai đoạn chuyển giao mạnh mẽ về pháp lý, buộc nhà đầu tư và người dân phải hiểu rõ giấy tờ – trước khi hiểu giá bán.
• Một giao dịch “ngon giá” nhưng sai pháp lý có thể khiến bạn mất trắng. Dưới đây là 07 loại giấy tờ bắt buộc phải kiểm tra trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán bất động sản.

1. 📄 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng)

▶️ Bắt buộc phải có – không có, không giao dịch.

Theo Luật Đất đai 2024, chỉ trong các trường hợp đặc biệt như tặng cho nội bộ, thừa kế hoặc dồn điền đổi thửa mới được miễn. Còn lại, muốn bán – phải có sổ.

Kiểm tra gì?

▫ Bản chính sổ đỏ/sổ hồng

▫ Mục đích sử dụng đất

▫ Hạn chế quyền (nếu có)

▫ Sổ gốc tại Văn phòng đăng ký đất đai

2. 🏗️ Giấy phép xây dựng (với nhà có sẵn hoặc đang xây)

▶️ Căn cứ theo Điều 24 – Luật Kinh doanh BĐS 2023

Mọi công trình nhà ở muốn giao dịch đều phải đúng quy hoạch, có phép xây dựng rõ ràng. Trường hợp xây “lụi”, sai phép hoặc không có phép sẽ bị đình chỉ giao dịch.

Kiểm tra gì?

▫ Bản vẽ xây dựng

▫ So sánh thực tế công trình với giấy phép

▫ Xem phê duyệt quy hoạch tại UBND quận/huyện

3. 🤝 Giấy ủy quyền / Hợp đồng môi giới bất động sản

▶️ Phòng ngừa trung gian giả, sàn “ma”, giấy ủy quyền không hiệu lực

Luật Đất đai 2024, Khoản 3 – Điều 27 yêu cầu mọi giao dịch thông qua người đại diện phải có giấy ủy quyền công chứng.

Kiểm tra gì?

▫ Giấy phép hành nghề môi giới

▫ Hợp đồng môi giới (nêu rõ quyền – trách nhiệm – hoa hồng)

▫ Thời hạn, hiệu lực pháp lý của giấy ủy quyền

4. 🗺️ Quy hoạch sử dụng đất & Quyết định thu hồi

▶️ Đất đang “dính quy hoạch” có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào

Đây là lỗi thường gặp với nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm: thấy giá rẻ mà không biết… sắp bị giải tỏa.

Kiểm tra gì?

▫ Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

▫ Quy hoạch 1/500 hoặc tổng mặt bằng

▫ Quyết định thu hồi/sửa đổi mục đích sử dụng

▫ Hỏi trực tiếp tại Phòng Tài nguyên – Môi trường

5. 🛣️ Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng (với đất nền/dự án thương mại)

▶️ Chỉ được bán khi hạ tầng hoàn thiện & được nghiệm thu

Dự án chưa có hạ tầng mà rao bán là vi phạm pháp luật. Từ 2025, chủ đầu tư phải hoàn tất nghiệm thu mới được phân lô – bán nền.

Kiểm tra gì?

▫ Biên bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng

▫ Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết

▫ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư

6. 💰 Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính

▶️ Không nộp đủ thuế, lệ phí thì không thể sang tên

Bao gồm: thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng…

Kiểm tra gì?

▫ Tờ khai và hóa đơn nộp lệ phí trước bạ

▫ Biên lai nộp thuế TNCN

▫ Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

7. 🔒 Xác nhận tình trạng thế chấp/tranh chấp pháp lý

▶️ Pháp lý sạch là yếu tố sống còn

Đất đang thế chấp, bị kê biên, dính tranh chấp thì không thể chuyển nhượng hợp pháp.

Kiểm tra gì?

▫ Trích lục sổ địa chính

▫ Giấy xác nhận từ ngân hàng nếu có thế chấp

▫ Tra cứu hồ sơ khởi tố nếu có lệnh cấm giao dịch

✅ Bảng Kiểm Nhanh Cho Nhà Đầu Tư Nghiêm Túc (2025)

Mục kiểm tra	Vì sao quan trọng?	Kiểm chứng thế nào?
Sổ đỏ/Sổ hồng	Cơ sở pháp lý giao dịch	Kiểm bản chính, sổ gốc, mục đích SD
Giấy phép xây dựng	Đảm bảo hợp pháp công trình	So giấy phép – thực tế xây dựng
Hợp đồng môi giới	Tránh lừa đảo, trung gian không rõ	Xác minh giấy phép hành nghề, công chứng
Quy hoạch & QĐ thu hồi	Tránh mua phải đất bị giải tỏa	Tra cứu tại phòng TNMT, bản đồ quy hoạch
Nghiệm thu hạ tầng	Đảm bảo đất đủ điều kiện phân lô bán	Xem biên bản nghiệm thu, quyết định phê duyệt
Giấy tờ tài chính	Sang tên thuận lợi, tránh phạt chậm	Yêu cầu tờ khai, hóa đơn nộp thuế
Xác minh tranh chấp	Tránh mất trắng tài sản	Lấy xác nhận ngân hàng, VP đăng ký đất đai

 📌 Lời Khuyên Chuyên Gia 2025

“Luật mới không còn ưu ái cho bên mua thiếu hiểu biết. Mọi giao dịch đều phải rõ nguồn gốc – rõ nghĩa vụ – rõ tình trạng tài sản. Nếu không kiểm tra kỹ giấy tờ, bạn không còn là nạn nhân – mà là người tiếp tay cho rủi ro.” — Luật sư Bất động sản –Nhà Thành Phố

📎 Liên hệ tư vấn pháp lý & đầu tư bất động sản chuyên sâu:

📞 08.62.65.91.39 – Nguyên Thông, Nhà Thành Phố

📍 https://nhathanhpho.net/thi-truong

Công Thức K.L.H: chuyển hóa khát vọng thành hiện thực – bí quyết từ Nguyên Thông Quán

Khám phá "Bí Mật #3" từ Nguyên Thông Quán với Công thức K.L.H (Kết quả - Lý do - Hành động). Bài viết sẽ chỉ rõ cách xác định mục tiêu thông minh, đào sâu động lực và triển khai hành động hiệu quả, giúp bạn hiện thực hóa mọi khát vọng một cách có hệ thống.

Xem Thêm

Tự gây áp lực: bí quyết đốt thuyền để thăng hoa & đạt mọi mục tiêu – phân tích từ Nguyên Thông Quán

Khám phá "Bí Mật #2" từ Nguyên Thông Quán về sức mạnh của việc tự gây áp lực, đặc biệt là chiến lược "đốt thuyền" để buộc bản thân hành động. Bài viết chỉ rõ cách biến áp lực thành động lực, giúp bạn thoát khỏi vùng an toàn và chinh phục mọi giấc mơ.

Xem Thêm

Nâng cao tiêu chuẩn: bí mật đột phá mọi giấc mơ – góc nhìn từ Nguyên Thông Quán

Khám phá bí mật đầu tiên để chinh phục mọi giấc mơ: Nâng cao tiêu chuẩn. Bài viết từ Nguyên Thông Quán sẽ phân tích sâu sắc tầm quan trọng của việc này qua các ví dụ thực tế, giúp bạn ngừng chấp nhận sự trung bình và dấn thân vào con đường thay đổi để đạt được thành công đột phá.

Xem Thêm

Top 20% công việc: chìa khóa đột phá hiệu suất cá nhân tại Nhà Thành Phố 24h

Bạn có đang tập trung vào 20% công việc tạo ra 80% kết quả? Khám phá quy trình đánh giá hiệu suất độc quyền từ Nhà Thành Phố 24h - Nguyên Thông Quán. Hiểu rõ "Đèn Xanh, Đèn Đỏ, Rời Đi", nâng cao thái độ làm việc và kiến tạo thành công bền vững trong sự nghiệp môi giới bất động sản của bạn!

Xem Thêm

Chân dung "người có tài năng": khác biệt làm nên đột phá tại Nhà Thành Phố 24h

Bạn mang đến vấn đề hay tìm giải pháp? Tại Nhà Thành Phố 24h - Nguyên Thông Quán, chúng tôi vạch rõ 7 điểm khác biệt then chốt giữa người làm việc thông thường và "Người Có Tài Năng" thực sự. Khám phá bí quyết để chủ động, nâng cao tiêu chuẩn và nói ngôn ngữ của hành động - kết quả!

Xem Thêm

Nâng tầm hiệu suất cùng coach 4-1-1: bí quyết đạt mục tiêu chuẩn chuyên gia Nhà Thành Phố 24h

Khám phá phương pháp Coach 4-1-1 độc quyền từ Nhà Thành Phố 24h - Nguyên Thông Quán! Lộ trình 4-1-1 giúp mỗi chuyên viên BĐS đặt mục tiêu năm-tháng-tuần rõ ràng, tối ưu quy trình và bứt phá doanh số. Áp dụng ngay để chinh phục mọi mục tiêu!

Xem Thêm

Đột phá sự nghiệp môi giới bất động sản: checklist 30/60/90 ngày từ nhà thành phố 24h

Khám phá kim chỉ nam 30/60/90 ngày độc quyền từ Nhà Thành Phố 24h - Nguyên Thông Quán. Lộ trình toàn diện giúp mỗi chuyên viên môi giới xây dựng nền tảng vững chắc, tối ưu hóa hiệu suất và chốt giao dịch thành công ngay trong 90 ngày đầu tiên. Biến mục tiêu thành hành động cụ thể!

Xem Thêm

Cập Nhật Thay Đổi Liên Quan Đến Sổ Đỏ Năm 2025: Điểm Quan Trọng Bạn Cần Biết

Khám phá những thay đổi quan trọng liên quan đến sổ đỏ trong năm 2023. Thông tin chi tiết về việc ghi số định danh cá nhân, sổ hộ khẩu, và thủ tục liên quan. Tìm hiểu cách các điểm mới này ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của bạn

Xem Thêm