🏷️ 7 Loại Giấy Tờ Phải Kiểm Tra Kỹ Trước Khi Mua Nhà – Đất Từ 2025

| Hướng dẫn thực chiến theo Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh BĐS 2023

📍 Chuyên gia bất động sản – Nguyên Thông, Nhà Thành Phố

🎯 Tại sao phải kiểm tra kỹ giấy tờ khi mua bất động sản?

• Từ 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đồng loạt có hiệu lực. Đây là giai đoạn chuyển giao mạnh mẽ về pháp lý, buộc nhà đầu tư và người dân phải hiểu rõ giấy tờ – trước khi hiểu giá bán.
• Một giao dịch “ngon giá” nhưng sai pháp lý có thể khiến bạn mất trắng. Dưới đây là 07 loại giấy tờ bắt buộc phải kiểm tra trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán bất động sản.

1. 📄 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng)

▶️ Bắt buộc phải có – không có, không giao dịch.

Theo Luật Đất đai 2024, chỉ trong các trường hợp đặc biệt như tặng cho nội bộ, thừa kế hoặc dồn điền đổi thửa mới được miễn. Còn lại, muốn bán – phải có sổ.

Kiểm tra gì?

▫ Bản chính sổ đỏ/sổ hồng

▫ Mục đích sử dụng đất

▫ Hạn chế quyền (nếu có)

▫ Sổ gốc tại Văn phòng đăng ký đất đai

2. 🏗️ Giấy phép xây dựng (với nhà có sẵn hoặc đang xây)

▶️ Căn cứ theo Điều 24 – Luật Kinh doanh BĐS 2023

Mọi công trình nhà ở muốn giao dịch đều phải đúng quy hoạch, có phép xây dựng rõ ràng. Trường hợp xây “lụi”, sai phép hoặc không có phép sẽ bị đình chỉ giao dịch.

Kiểm tra gì?

▫ Bản vẽ xây dựng

▫ So sánh thực tế công trình với giấy phép

▫ Xem phê duyệt quy hoạch tại UBND quận/huyện

3. 🤝 Giấy ủy quyền / Hợp đồng môi giới bất động sản

▶️ Phòng ngừa trung gian giả, sàn “ma”, giấy ủy quyền không hiệu lực

Luật Đất đai 2024, Khoản 3 – Điều 27 yêu cầu mọi giao dịch thông qua người đại diện phải có giấy ủy quyền công chứng.

Kiểm tra gì?

▫ Giấy phép hành nghề môi giới

▫ Hợp đồng môi giới (nêu rõ quyền – trách nhiệm – hoa hồng)

▫ Thời hạn, hiệu lực pháp lý của giấy ủy quyền

4. 🗺️ Quy hoạch sử dụng đất & Quyết định thu hồi

▶️ Đất đang “dính quy hoạch” có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào

Đây là lỗi thường gặp với nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm: thấy giá rẻ mà không biết… sắp bị giải tỏa.

Kiểm tra gì?

▫ Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

▫ Quy hoạch 1/500 hoặc tổng mặt bằng

▫ Quyết định thu hồi/sửa đổi mục đích sử dụng

▫ Hỏi trực tiếp tại Phòng Tài nguyên – Môi trường

5. 🛣️ Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng (với đất nền/dự án thương mại)

▶️ Chỉ được bán khi hạ tầng hoàn thiện & được nghiệm thu

Dự án chưa có hạ tầng mà rao bán là vi phạm pháp luật. Từ 2025, chủ đầu tư phải hoàn tất nghiệm thu mới được phân lô – bán nền.

Kiểm tra gì?

▫ Biên bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng

▫ Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết

▫ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư

6. 💰 Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính

▶️ Không nộp đủ thuế, lệ phí thì không thể sang tên

Bao gồm: thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng…

Kiểm tra gì?

▫ Tờ khai và hóa đơn nộp lệ phí trước bạ

▫ Biên lai nộp thuế TNCN

▫ Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

7. 🔒 Xác nhận tình trạng thế chấp/tranh chấp pháp lý

▶️ Pháp lý sạch là yếu tố sống còn

Đất đang thế chấp, bị kê biên, dính tranh chấp thì không thể chuyển nhượng hợp pháp.

Kiểm tra gì?

▫ Trích lục sổ địa chính

▫ Giấy xác nhận từ ngân hàng nếu có thế chấp

▫ Tra cứu hồ sơ khởi tố nếu có lệnh cấm giao dịch

✅ Bảng Kiểm Nhanh Cho Nhà Đầu Tư Nghiêm Túc (2025)

Mục kiểm tra	Vì sao quan trọng?	Kiểm chứng thế nào?
Sổ đỏ/Sổ hồng	Cơ sở pháp lý giao dịch	Kiểm bản chính, sổ gốc, mục đích SD
Giấy phép xây dựng	Đảm bảo hợp pháp công trình	So giấy phép – thực tế xây dựng
Hợp đồng môi giới	Tránh lừa đảo, trung gian không rõ	Xác minh giấy phép hành nghề, công chứng
Quy hoạch & QĐ thu hồi	Tránh mua phải đất bị giải tỏa	Tra cứu tại phòng TNMT, bản đồ quy hoạch
Nghiệm thu hạ tầng	Đảm bảo đất đủ điều kiện phân lô bán	Xem biên bản nghiệm thu, quyết định phê duyệt
Giấy tờ tài chính	Sang tên thuận lợi, tránh phạt chậm	Yêu cầu tờ khai, hóa đơn nộp thuế
Xác minh tranh chấp	Tránh mất trắng tài sản	Lấy xác nhận ngân hàng, VP đăng ký đất đai

 📌 Lời Khuyên Chuyên Gia 2025

“Luật mới không còn ưu ái cho bên mua thiếu hiểu biết. Mọi giao dịch đều phải rõ nguồn gốc – rõ nghĩa vụ – rõ tình trạng tài sản. Nếu không kiểm tra kỹ giấy tờ, bạn không còn là nạn nhân – mà là người tiếp tay cho rủi ro.” — Luật sư Bất động sản –Nhà Thành Phố

📎 Liên hệ tư vấn pháp lý & đầu tư bất động sản chuyên sâu:

📞 08.62.65.91.39 – Nguyên Thông, Nhà Thành Phố

📍 https://nhathanhpho.net/thi-truong

Làm sao để biết lý do thật khi khách từ chối giao dịch?

Không phải lời từ chối nào cũng là lý do thật. Nhà Thành Phố – Nguyên Thông Quán – An Phát Tài giúp bạn nhìn sâu vào bản chất khách hàng.

Xem Thêm

Học nghệ thuật nhận từ chối và chuyển hướng trong môi giới bđs

Khi khách hàng từ chối, đó không phải thất bại. Nhà Thành Phố – Nguyên Thông Quán – An Phát Tài hướng dẫn cách xử lý chuyên nghiệp.

Xem Thêm

Kỹ năng gặp người quyết định trong môi giới bđs

Bài học từ Nhà Thành Phố – Nguyên Thông Quán – An Phát Tài: cách tiếp cận đúng người, đúng thời điểm để tối ưu tỷ lệ chốt giao dịch nhà phố TP.HCM.

Xem Thêm

Cách tìm khách hàng động lực cao trong môi giới bất động sản

Học cách xác định người mua – người bán thật sự cần giao dịch, ứng dụng phân loại vận khí – tài chính – nhu cầu thực tại TP.HCM.

Xem Thêm

Bài học tối giản trong môi giới bất động sản – làm ít nhưng hiệu quả

Modul đào tạo nâng cao của Nhà Thành Phố, giúp môi giới tối ưu công việc bằng triết lý tối giản – tập trung – hiệu suất.

Xem Thêm

Làm chủ biên lợi nhuận trong môi giới bđs – modul 01 bài 2

Tái cấu trúc mô hình chi phí, kiểm soát lợi nhuận và vận dụng phong thủy – tài chính trong môi giới nhà phố TP.HCM.

Xem Thêm

Đào tạo môi giới bất động sản: modul 01 – tái cấu trúc kinh doanh từ gốc

Bài 1 – Modul đào tạo SHIFT chuyên sâu tại Nhà Thành Phố và Nguyên Thông Quán, mở đầu quá trình chuyển hóa mô hình môi giới bằng tư duy chiến lược, phong thủy, và tài chính.

Xem Thêm

Xây dựng doanh nghiệp môi giới – từ cá nhân đến tổ chức chuẩn IPO

Chương cuối cùng – hướng dẫn xây dựng hệ thống môi giới bất động sản hiện đại, tích hợp tài chính, phong thủy, dữ liệu thị trường. Hướng đến mục tiêu doanh nghiệp IPO cùng hệ sinh thái Nguyên Thông Quán.

Xem Thêm

Thương hiệu cá nhân trong môi giới bđs – chìa khóa tăng giá trị

Thương hiệu cá nhân là tài sản lớn nhất của môi giới bất động sản. Học cách định vị, xây dựng hình ảnh, và tạo niềm tin từ khách hàng cùng Nhà Thành Phố, Nguyên Thông Quán và An Phát Tài.

Xem Thêm

Mạng lưới và cộng đồng – chìa khóa vàng đưa môi giới tới thành công

Xây dựng mối quan hệ, tạo cộng đồng chuyên môn và đầu tư là chiến lược cốt lõi để trở thành triệu phú môi giới. Nguyên Thông Quán – Nhà Thành Phố – An Phát Tài đồng hành tạo dựng hệ sinh thái quan hệ bền vững.

Xem Thêm

Hệ thống & công nghệ – vũ khí bí mật của triệu phú môi giới

Áp dụng công nghệ, CRM, automation và quản trị hệ thống để tăng gấp đôi thu nhập môi giới. Hệ sinh thái Nguyên Thông Quán – Nhà Thành Phố – An Phát Tài đồng hành xây dựng cỗ máy môi giới hiện đại.

Xem Thêm

Xây dựng thương hiệu cá nhân cho môi giới bất động sản – chiến lược từ nhà thành phố

Thương hiệu cá nhân là tài sản lớn nhất của nhà môi giới bất động sản. Học cách xây dựng hình ảnh, nội dung, uy tín từ góc nhìn chiến lược của Nhà Thành Phố – Nguyên Thông Quán – An Phát Tài.

Xem Thêm