🏷️ 7 Loại Giấy Tờ Phải Kiểm Tra Kỹ Trước Khi Mua Nhà – Đất Từ 2025

| Hướng dẫn thực chiến theo Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh BĐS 2023

📍 Chuyên gia bất động sản – Nguyên Thông, Nhà Thành Phố

🎯 Tại sao phải kiểm tra kỹ giấy tờ khi mua bất động sản?

• Từ 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đồng loạt có hiệu lực. Đây là giai đoạn chuyển giao mạnh mẽ về pháp lý, buộc nhà đầu tư và người dân phải hiểu rõ giấy tờ – trước khi hiểu giá bán.
• Một giao dịch “ngon giá” nhưng sai pháp lý có thể khiến bạn mất trắng. Dưới đây là 07 loại giấy tờ bắt buộc phải kiểm tra trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán bất động sản.

1. 📄 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng)

▶️ Bắt buộc phải có – không có, không giao dịch.

Theo Luật Đất đai 2024, chỉ trong các trường hợp đặc biệt như tặng cho nội bộ, thừa kế hoặc dồn điền đổi thửa mới được miễn. Còn lại, muốn bán – phải có sổ.

Kiểm tra gì?

▫ Bản chính sổ đỏ/sổ hồng

▫ Mục đích sử dụng đất

▫ Hạn chế quyền (nếu có)

▫ Sổ gốc tại Văn phòng đăng ký đất đai

2. 🏗️ Giấy phép xây dựng (với nhà có sẵn hoặc đang xây)

▶️ Căn cứ theo Điều 24 – Luật Kinh doanh BĐS 2023

Mọi công trình nhà ở muốn giao dịch đều phải đúng quy hoạch, có phép xây dựng rõ ràng. Trường hợp xây “lụi”, sai phép hoặc không có phép sẽ bị đình chỉ giao dịch.

Kiểm tra gì?

▫ Bản vẽ xây dựng

▫ So sánh thực tế công trình với giấy phép

▫ Xem phê duyệt quy hoạch tại UBND quận/huyện

3. 🤝 Giấy ủy quyền / Hợp đồng môi giới bất động sản

▶️ Phòng ngừa trung gian giả, sàn “ma”, giấy ủy quyền không hiệu lực

Luật Đất đai 2024, Khoản 3 – Điều 27 yêu cầu mọi giao dịch thông qua người đại diện phải có giấy ủy quyền công chứng.

Kiểm tra gì?

▫ Giấy phép hành nghề môi giới

▫ Hợp đồng môi giới (nêu rõ quyền – trách nhiệm – hoa hồng)

▫ Thời hạn, hiệu lực pháp lý của giấy ủy quyền

4. 🗺️ Quy hoạch sử dụng đất & Quyết định thu hồi

▶️ Đất đang “dính quy hoạch” có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào

Đây là lỗi thường gặp với nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm: thấy giá rẻ mà không biết… sắp bị giải tỏa.

Kiểm tra gì?

▫ Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện

▫ Quy hoạch 1/500 hoặc tổng mặt bằng

▫ Quyết định thu hồi/sửa đổi mục đích sử dụng

▫ Hỏi trực tiếp tại Phòng Tài nguyên – Môi trường

5. 🛣️ Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng (với đất nền/dự án thương mại)

▶️ Chỉ được bán khi hạ tầng hoàn thiện & được nghiệm thu

Dự án chưa có hạ tầng mà rao bán là vi phạm pháp luật. Từ 2025, chủ đầu tư phải hoàn tất nghiệm thu mới được phân lô – bán nền.

Kiểm tra gì?

▫ Biên bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng

▫ Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết

▫ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư

6. 💰 Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính

▶️ Không nộp đủ thuế, lệ phí thì không thể sang tên

Bao gồm: thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng…

Kiểm tra gì?

▫ Tờ khai và hóa đơn nộp lệ phí trước bạ

▫ Biên lai nộp thuế TNCN

▫ Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

7. 🔒 Xác nhận tình trạng thế chấp/tranh chấp pháp lý

▶️ Pháp lý sạch là yếu tố sống còn

Đất đang thế chấp, bị kê biên, dính tranh chấp thì không thể chuyển nhượng hợp pháp.

Kiểm tra gì?

▫ Trích lục sổ địa chính

▫ Giấy xác nhận từ ngân hàng nếu có thế chấp

▫ Tra cứu hồ sơ khởi tố nếu có lệnh cấm giao dịch

✅ Bảng Kiểm Nhanh Cho Nhà Đầu Tư Nghiêm Túc (2025)

Mục kiểm tra	Vì sao quan trọng?	Kiểm chứng thế nào?
Sổ đỏ/Sổ hồng	Cơ sở pháp lý giao dịch	Kiểm bản chính, sổ gốc, mục đích SD
Giấy phép xây dựng	Đảm bảo hợp pháp công trình	So giấy phép – thực tế xây dựng
Hợp đồng môi giới	Tránh lừa đảo, trung gian không rõ	Xác minh giấy phép hành nghề, công chứng
Quy hoạch & QĐ thu hồi	Tránh mua phải đất bị giải tỏa	Tra cứu tại phòng TNMT, bản đồ quy hoạch
Nghiệm thu hạ tầng	Đảm bảo đất đủ điều kiện phân lô bán	Xem biên bản nghiệm thu, quyết định phê duyệt
Giấy tờ tài chính	Sang tên thuận lợi, tránh phạt chậm	Yêu cầu tờ khai, hóa đơn nộp thuế
Xác minh tranh chấp	Tránh mất trắng tài sản	Lấy xác nhận ngân hàng, VP đăng ký đất đai

 📌 Lời Khuyên Chuyên Gia 2025

“Luật mới không còn ưu ái cho bên mua thiếu hiểu biết. Mọi giao dịch đều phải rõ nguồn gốc – rõ nghĩa vụ – rõ tình trạng tài sản. Nếu không kiểm tra kỹ giấy tờ, bạn không còn là nạn nhân – mà là người tiếp tay cho rủi ro.” — Luật sư Bất động sản –Nhà Thành Phố

📎 Liên hệ tư vấn pháp lý & đầu tư bất động sản chuyên sâu:

📞 08.62.65.91.39 – Nguyên Thông, Nhà Thành Phố

📍 https://nhathanhpho.net/thi-truong

Chiến lược môi giới bđs hiện đại: bán chủ động – quản lý dữ liệu – tự do hệ thống

Khám phá 3 chiến lược đột phá dành cho nhà môi giới: bán hàng chủ động, làm chủ data khách hàng và xây dựng hệ thống tự động. Phân tích từ góc nhìn chuyên gia Nhà Thành Phố, Nguyên Thông Quán, An Phát Tài.

Xem Thêm

Từ một người thành doanh nghiệp: tự động hóa – xây đội – mở rộng sứ mệnh

Tìm hiểu cách các triệu phú môi giới xây hệ thống tự động, tuyển đội nhóm, tạo thu nhập thụ động và nhân bản thành công – theo chuẩn mô hình chuyên nghiệp của Nhà Thành Phố, Nguyên Thông Quán và An Phát Tài.

Xem Thêm

Quản lý khách hàng và hệ thống dẫn dắt giao dịch – chiến lược triệu phú môi giới

Tìm hiểu cách triệu phú môi giới bất động sản xây dựng hệ thống quản lý khách hàng – từ CRM đến tự động hóa chăm sóc, kết hợp phong thủy và tài chính cá nhân, nâng cấp doanh nghiệp cá nhân thành công ty môi giới đích thực.

Xem Thêm

Bí Quyết Triệu Phú Môi Giới: Hệ Thống, Thời Gian Và Khách Hàng Trung Thành

Từ chương 4 đến 6, cuốn sách "Triệu Phú Môi Giới Bất Động Sản" hé lộ 3 yếu tố nền tảng: quy trình làm việc tinh gọn, quản lý thời gian hiệu quả, và xây dựng hệ sinh thái giới thiệu – khách hàng trung thành. Bài viết được phân tích chuyên sâu bởi đội ngũ chuyên gia Nhà Thành Phố & Nguyên Thông Quán.

Xem Thêm

Hành Trình Triệu Phú Môi Giới Bất Động Sản: Mô Hình Thành Công Và Ứng Dụng Thực Tế Tại Việt Nam

Khám phá 3 chương đầu tiên của cuốn sách huyền thoại “Triệu Phú Môi Giới Bất Động Sản” qua lăng kính chuyên gia Nhà Thành Phố – Nguyên Thông Quán – An Phát Tài. Từ mô hình triệu phú đến cách xây dựng hệ thống khách hàng và tài chính, đây là cẩm nang không thể thiếu nếu bạn muốn đi đường dài và bền vững trong ngành bất động sản.

Xem Thêm

Hệ sinh thái phát triển lãnh đạo tỉnh thức & kiến tạo thành công bền vững

Khám phá hệ sinh thái tri thức toàn diện từ Nguyên Thông Quán, nơi kết hợp triết lý Lãnh đạo Tỉnh Thức và các bí quyết kinh doanh cốt lõi. Bài viết tổng hợp các nguyên lý như "Phẫu thuật tâm", "Sao chép & cải tiến", làm chủ thời gian và phát triển bản thể toàn diện để giúp bạn và doanh nghiệp bứt phá trong Thời Đại Khai Sáng.

Xem Thêm

Bản chất bên trong: chìa khóa phá vỡ niềm tin giới hạn & đạt thành công vượt trội – góc nhìn Nguyên Thông Quán

Khám phá "Bí Mật #9" từ Nguyên Thông Quán về tầm quan trọng của việc hiểu và xử lý "Bản Chất Bên Trong". Bài viết đi sâu vào cách phá vỡ niềm tin giới hạn, thay đổi tư duy tiêu cực thông qua nghe sách nói, đọc tuyên bố, tự truyện và thôi miên để bạn có thể kiến tạo thế giới bên ngoài theo đúng mong muốn.

Xem Thêm

Sao chép & cải tiến (copy & kaizen): bí quyết bứt phá từ những người thành công – góc nhìn Nguyên Thông Quán

Khám phá "Bí Mật #8" từ Nguyên Thông Quán: Chiến lược Sao Chép & Cải Tiến. Bài viết đi sâu vào cách học hỏi từ những mô hình đã thành công, kết hợp với khả năng đổi mới để tạo ra sản phẩm và dịch vụ tốt hơn, đưa doanh nghiệp của bạn lên một tầm cao mới.

Xem Thêm

Làm chủ thời gian: bí quyết tối ưu 24 giờ & nâng cao năng suất của bạn – góc nhìn Nguyên Thông Quán

Khám phá Bí mật #7 từ Nguyên Thông Quán: "Làm Chủ Thời Gian". Bài viết tiết lộ các phương pháp tối ưu 24 giờ mỗi ngày, từ việc hoàn thành 3 việc/giờ đến lập thời gian biểu chi tiết, giúp bạn nâng cao năng suất và nhanh chóng đạt được mọi mục tiêu.

Xem Thêm

Chiến lược đòn bẩy B.T.R.I.M: công thức làm giàu của người thành công – hé lộ từ Nguyên Thông Quán

Khám phá "Bí Mật #6" từ Nguyên Thông Quán về Chiến lược đòn bẩy B.T.R.I.M – công thức giúp người giàu và chủ doanh nghiệp làm ít hơn nhưng đạt hiệu quả cao hơn. Bài viết phân tích 5 chiêu thức đòn bẩy cốt lõi (Brand, Talent, Relationship, Idea, Money) và cách ứng dụng chúng để tăng tốc hành trình chinh phục mục tiêu của bạn.

Xem Thêm

Làm chủ cảm xúc: bí quyết kích hoạt năng lượng đỉnh cao & đạt mọi thành công – góc nhìn Nguyên Thông Quán

Khám phá "Bí Mật #5" từ Nguyên Thông Quán về tầm quan trọng của việc làm chủ trạng thái cảm xúc. Bài viết chia sẻ các kỹ thuật tác động vào cơ thể, thay đổi ngôn từ, tăng cường sự tập trung và nghệ thuật "tái xác định" để bạn luôn giữ được năng lượng tích cực, sẵn sàng chinh phục mọi thách thức.

Xem Thêm

Chiến lược "chạy ngắn": bí quyết đẩy nhanh tốc độ đến thành công – góc nhìn Nguyên Thông Quán

Khám phá "Bí Mật #4" từ Nguyên Thông Quán: "Trở thành Nhà Vô Địch Chạy Ngắn". Bài viết sẽ chỉ rõ cách thiết lập mục tiêu rõ ràng, chia nhỏ hành trình và tập trung tối đa vào từng chặng để bạn có thể rút ngắn thời gian và nhanh chóng chạm tới mọi ước mơ, tránh xa những cám dỗ làm phân tán sự tập trung.

Xem Thêm