🏷️ 7 Loại Giấy Tờ Phải Kiểm Tra Kỹ Trước Khi Mua Nhà – Đất Từ 2025
| Hướng dẫn thực chiến theo Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh BĐS 2023
📍 Chuyên gia bất động sản – Nguyên Thông, Nhà Thành Phố
🎯 Tại sao phải kiểm tra kỹ giấy tờ khi mua bất động sản?
- Từ 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đồng loạt có hiệu lực. Đây là giai đoạn chuyển giao mạnh mẽ về pháp lý, buộc nhà đầu tư và người dân phải hiểu rõ giấy tờ – trước khi hiểu giá bán.
- Một giao dịch “ngon giá” nhưng sai pháp lý có thể khiến bạn mất trắng. Dưới đây là 07 loại giấy tờ bắt buộc phải kiểm tra trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán bất động sản.
1. 📄 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng)
▶️ Bắt buộc phải có – không có, không giao dịch.
Theo Luật Đất đai 2024, chỉ trong các trường hợp đặc biệt như tặng cho nội bộ, thừa kế hoặc dồn điền đổi thửa mới được miễn. Còn lại, muốn bán – phải có sổ.
Kiểm tra gì?
▫ Bản chính sổ đỏ/sổ hồng
▫ Mục đích sử dụng đất
▫ Hạn chế quyền (nếu có)
▫ Sổ gốc tại Văn phòng đăng ký đất đai
2. 🏗️ Giấy phép xây dựng (với nhà có sẵn hoặc đang xây)
▶️ Căn cứ theo Điều 24 – Luật Kinh doanh BĐS 2023
Mọi công trình nhà ở muốn giao dịch đều phải đúng quy hoạch, có phép xây dựng rõ ràng. Trường hợp xây “lụi”, sai phép hoặc không có phép sẽ bị đình chỉ giao dịch.
Kiểm tra gì?
▫ Bản vẽ xây dựng
▫ So sánh thực tế công trình với giấy phép
▫ Xem phê duyệt quy hoạch tại UBND quận/huyện
3. 🤝 Giấy ủy quyền / Hợp đồng môi giới bất động sản
▶️ Phòng ngừa trung gian giả, sàn “ma”, giấy ủy quyền không hiệu lực
Luật Đất đai 2024, Khoản 3 – Điều 27 yêu cầu mọi giao dịch thông qua người đại diện phải có giấy ủy quyền công chứng.
Kiểm tra gì?
▫ Giấy phép hành nghề môi giới
▫ Hợp đồng môi giới (nêu rõ quyền – trách nhiệm – hoa hồng)
▫ Thời hạn, hiệu lực pháp lý của giấy ủy quyền
4. 🗺️ Quy hoạch sử dụng đất & Quyết định thu hồi
▶️ Đất đang “dính quy hoạch” có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào
Đây là lỗi thường gặp với nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm: thấy giá rẻ mà không biết… sắp bị giải tỏa.
Kiểm tra gì?
▫ Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
▫ Quy hoạch 1/500 hoặc tổng mặt bằng
▫ Quyết định thu hồi/sửa đổi mục đích sử dụng
▫ Hỏi trực tiếp tại Phòng Tài nguyên – Môi trường
5. 🛣️ Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng (với đất nền/dự án thương mại)
▶️ Chỉ được bán khi hạ tầng hoàn thiện & được nghiệm thu
Dự án chưa có hạ tầng mà rao bán là vi phạm pháp luật. Từ 2025, chủ đầu tư phải hoàn tất nghiệm thu mới được phân lô – bán nền.
Kiểm tra gì?
▫ Biên bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng
▫ Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết
▫ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư
6. 💰 Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính
▶️ Không nộp đủ thuế, lệ phí thì không thể sang tên
Bao gồm: thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng…
Kiểm tra gì?
▫ Tờ khai và hóa đơn nộp lệ phí trước bạ
▫ Biên lai nộp thuế TNCN
▫ Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng
7. 🔒 Xác nhận tình trạng thế chấp/tranh chấp pháp lý
▶️ Pháp lý sạch là yếu tố sống còn
Đất đang thế chấp, bị kê biên, dính tranh chấp thì không thể chuyển nhượng hợp pháp.
Kiểm tra gì?
▫ Trích lục sổ địa chính
▫ Giấy xác nhận từ ngân hàng nếu có thế chấp
▫ Tra cứu hồ sơ khởi tố nếu có lệnh cấm giao dịch
✅ Bảng Kiểm Nhanh Cho Nhà Đầu Tư Nghiêm Túc (2025)
|
Mục kiểm tra |
Vì sao quan trọng? |
Kiểm chứng thế nào? |
|
Sổ đỏ/Sổ hồng |
Cơ sở pháp lý giao dịch |
Kiểm bản chính, sổ gốc, mục đích SD |
|
Giấy phép xây dựng |
Đảm bảo hợp pháp công trình |
So giấy phép – thực tế xây dựng |
|
Hợp đồng môi giới |
Tránh lừa đảo, trung gian không rõ |
Xác minh giấy phép hành nghề, công chứng |
|
Quy hoạch & QĐ thu hồi |
Tránh mua phải đất bị giải tỏa |
Tra cứu tại phòng TNMT, bản đồ quy hoạch |
|
Nghiệm thu hạ tầng |
Đảm bảo đất đủ điều kiện phân lô bán |
Xem biên bản nghiệm thu, quyết định phê duyệt |
|
Giấy tờ tài chính |
Sang tên thuận lợi, tránh phạt chậm |
Yêu cầu tờ khai, hóa đơn nộp thuế |
|
Xác minh tranh chấp |
Tránh mất trắng tài sản |
Lấy xác nhận ngân hàng, VP đăng ký đất đai |
📌 Lời Khuyên Chuyên Gia 2025
“Luật mới không còn ưu ái cho bên mua thiếu hiểu biết. Mọi giao dịch đều phải rõ nguồn gốc – rõ nghĩa vụ – rõ tình trạng tài sản. Nếu không kiểm tra kỹ giấy tờ, bạn không còn là nạn nhân – mà là người tiếp tay cho rủi ro.” — Luật sư Bất động sản –Nhà Thành Phố
📎 Liên hệ tư vấn pháp lý & đầu tư bất động sản chuyên sâu:
📞 08.62.65.91.39 – Nguyên Thông, Nhà Thành Phố
📍 https://nhathanhpho.net/thi-truong