6 sai lầm pháp lý khi mua bất động sản có thể khiến bạn mất trắng – chuyên gia nhà thành phố cảnh báo

💼 06 Sai Lầm Pháp Lý Khi Mua Nhà/Đất Khiến Bạn Mất Trắng – Chuyên Gia Nhà Thành Phố Cảnh Báo

📌 Đừng Mua Nhà Bằng Cảm Tính – Pháp Lý Mới Là Chìa Khóa

Từ năm 2025, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực. Điều này kéo theo một thực tế không thể né tránh: nếu bạn không hiểu pháp lý, bạn sẽ là người “chịu thiệt” trong mọi giao dịch nhà đất.
Theo chuyên gia Nhà Thành Phố, đây là 6 sai lầm pháp lý cực kỳ phổ biến, nhưng lại dễ bị bỏ qua – kể cả với người đã mua bất động sản nhiều năm.

❌ 1. Mua Nhà Chưa Có Giấy Chứng Nhận (Sổ Đỏ/Sổ Hồng)

Tưởng tiết kiệm được vài trăm triệu, ai ngờ mất luôn toàn bộ.
Luật mới yêu cầu: không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), không được chuyển nhượng, trừ vài trường hợp đặc biệt (thừa kế, tặng cho, chia tách gia đình…).

Sai lầm phổ biến:

▫️ Tin vào lời hứa "đang làm sổ"

▫️ Tin giấy viết tay, giấy chuyển nhượng nội bộ

▫️ Không kiểm tra sổ gốc tại Văn phòng đăng ký đất đai

❌ 2. Không Kiểm Tra Quy Hoạch Hoặc Dự Án Đang Chờ Thu Hồi

Thấy rẻ, mua liền. Về sau mới biết đất nằm trong diện giải tỏa.
Đây là một trong những “cái bẫy mềm” nguy hiểm nhất, nhất là với những khu đất vùng ven hoặc đang nằm trong diện điều chỉnh mục đích sử dụng.

Sai lầm phổ biến:

▫️ Không tra cứu bản đồ quy hoạch cấp huyện

▫️ Không xem quyết định thu hồi/sửa mục đích

▫️ Bỏ qua thông tin từ Phòng TN&MT hoặc UBND xã/phường

❌ 3. Mua Qua Môi Giới Không Rõ Thân Phận Pháp Lý

Thị trường có rất nhiều “cò” không có giấy phép, hợp đồng, hoặc đại diện giả mạo.

Từ 2025, mọi giao dịch môi giới đều phải có hợp đồng rõ ràng, công chứng, sàn giao dịch đăng ký hành nghề hợp pháp.

Sai lầm phổ biến:

▫️ Mua qua bạn bè giới thiệu “quen biết”

▫️ Không ký hợp đồng môi giới

▫️ Không kiểm tra giấy phép hành nghề

❌ 4. Không Kiểm Tra Trạng Thái Thế Chấp, Kê Biên, Tranh Chấp

Nhà đẹp, giá tốt, giấy tờ đầy đủ – nhưng đang bị thế chấp ngân hàng thì sao?

Luật Đất đai 2024 yêu cầu mọi giao dịch phải đảm bảo tài sản không đang bị tranh chấp hoặc bị hạn chế quyền chuyển nhượng.

Sai lầm phổ biến:

▫️ Không xin xác nhận ngân hàng nếu nhà đang thế chấp

▫️ Không trích lục sổ địa chính để biết rõ tình trạng

▫️ Không rà tra hệ thống kiểm soát kê biên của Tòa án/Thi hành án

❌ 5. Không Yêu Cầu Giấy Phép Xây Dựng Hoặc Biên Bản Nghiệm Thu

Rất nhiều người mua nhà xây sẵn mà không biết nhà đó… xây sai phép hoặc không phép.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định: chỉ được bán nhà đã hoàn thành theo đúng giấy phép xây dựng, và phải có biên bản nghiệm thu nếu là dự án.

Sai lầm phổ biến:

▫️ Không đối chiếu giấy phép với thực tế hiện trạng

▫️ Tin vào sơ đồ tay, bản vẽ không chính thức

▫️ Không kiểm tra hồ sơ tại Phòng Quản lý đô thị

❌ 6. Không Giữ Chứng Từ Hoàn Tất Nghĩa Vụ Tài Chính

Không giữ hóa đơn → không thể sang tên → rắc rối phát sinh.
Một giao dịch chuẩn đòi hỏi phải có đầy đủ:
Hóa đơn thuế TNCN
Tờ khai lệ phí trước bạ
Phí công chứng, thẩm định

Sai lầm phổ biến:

▫️ Giao hết cho môi giới mà không kiểm chứng

▫️ Không sao lưu hồ sơ

▫️ Không biết quy trình kê khai thuế và nghĩa vụ tài chính

🧠 Chuyên Gia Nhà Thành Phố Khuyến Nghị:

“Người mua bất động sản 2025 không còn là khách hàng thụ động, mà phải là người tiêu dùng thông minh về pháp lý. Giấy tờ sạch là nền móng cho đầu tư bền vững.”

— Nguyên Thông – Chuyên gia pháp lý Bất động sản, Nhà Thành Phố

📝 KẾT LUẬN

Mỗi sai lầm pháp lý đều có thể trả giá bằng cả đời tích lũy. Nếu bạn đang có ý định mua nhà hoặc đầu tư đất nền, hãy kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ pháp lý – hoặc liên hệ ngay với chuyên gia của Nhà Thành Phố để được kiểm tra miễn phí, phân tích chuyên sâu từng trường hợp.